Fent una extrapolació, quines perspectives hi ha pel 2012 pel mercat de l’habitatge espanyol?

1.- Els preus probablement continuin caient, i en cap cas s’espera una recuperació. A diferència del mercat dels Estats Units, on els preus de l’habitatge van caure ràpidament al punxar-se la bombolla, a Espanya els preus estan mostrant una forta resistència a la caiguda, el que probablement farà que el procés de convergència a nivells de preus “normals” s’allargui durant uns quants anys.

2.- Les rigideses del mercat de treball espanyol impedeixen ajustos a l’americana. Una part de l’explicació de les fortes correccions de preus dels Estats Units pot venir d’un mercat laboral poc rígid on la mobilitat geogràfica és prou important. Això però, és impensable a l’Espanya actual, on el grau de resistència a canviar de domicili (motivat també per rigideses en altres mercats de béns) és molt important, el que unit a l’escàs nombre d’habitatges de lloguer implica un cert grau d’inelasticitat de la demanda.

3.- L’absència de dades abundants i rigoroses sobre preus de l’habitatge per zones a Espanya fa que en aquest país la determinació del preu respongui més a criteris aleatoris que no pas a la resultant d’una sèrie de variables explicatives (demogràfiques, econòmiques i socials)

De tota manera, la principal variable que ens pot guiar és la ratio del preu de l’habitatge sobre la renda familiar disponible. Aquesta ratio, que històricament s’havia mogut al voltant de 4, va arribar fins a 7 entre el 2006 i el 2007. És previsible doncs que hi hagi una reversió a la mitjana, el que implicarà una rebaixa de preus superior al 40%. Més o menys una magnitud similar a la que vaticina S. McCoy a la seva columna d’El Confidencial (en aquest cas és una caiguda del 50% fins el 2011).

Finalment ha arribat una decisió que alguns analistes (i que des d’aquí) havíem abonat: l’eliminació de les deduccions a l’adquisició de l’habitatge. La recent decisió del govern de limitar a partir del 2011 aquesta deducció (i de manera parcial) a aquelles persones amb rendes anuals inferiors a 24.000 euros constitueix la seva desaparició de facto, ja que difícilment una persona en aquest tram de renda està en condicions d’adquirir un habitatge.

De fet, la tria d’aquest límit de renda anual no és casual, ja que aquest any s’ha reintroduït una deducció al lloguer que segueix una fòrmula de deducció idèntica a la que ara es proposa a la venda. S’aconsegueix així una igualtat de tracte fiscal entre lloguer i adquisició, reparant-se així una històrica discriminació que ha estat un dels motors de la bombolla immobiliària. A més, el caràcter progressiu de la deducció (la deducció màxima només és aplicable per rendes molt baixes) evita l’efecte esglaó.

Un tema diferent és la manca d’equitat intergeneracional que genera aquesta mesura. Així, les persones que hagin adquirit o adquireixin un habitatge abans del 2011 tindran dret a gaudir de la deducció actual, mentre que a partir d’aquella data no existirà tal dret. En altres paraules, aquesta mesura constitueix una pujada d’impostos en tota regla a les generacions més joves. Un fet que no passa inadvertit per unes generacions que s’han vist perjudicades tant laboralment, com també en un empitjorament de les condicions per accedir a les pensions de jubilació.

Un dels tòpics més recorrents en els anys de bombolla immobiliària va ser el de que comprar un immoble sortia més a compte que llogar, generalment rematat amb un “llogar és tirar els diners”. Aquesta creença general venia ajudada dels generosos subsidis fiscals a l’adquisició de l’habitatge (fet que no passava amb el lloguer), per l’ínfim mercat de lloguer existent a casa nostra, i per la miopia d’observar taxes d’increment de preus de dos dígits en els darrers anys.

Cas #1: Una persona disposa del capital per adquirir un habitatge, posem de 300.000 euros. L’alternativa és adquirir una cartera financera basada en accions pel mateix valor. A l’hora de comparar les inversions hem de tenir en compte diverses coses:

• L’existència de costos de transacció a l’hora de realitzar les inversions/desinversions. Aquests ascendeixen al 10% en el cas de l’habitatge i entre un 1% i 2% en el cas de les inversions financeres.
• Els fluxos de rendibilitat que generen al llarg dels anys (lloguers en el cas de l’habitatge, o el seu equivalent si som nosaltres els qui usem la casa, i els dividends en cas de les accions)
• La possibilitat de poder vendre els actius, tenint en compte la depreciació per ús o obsolescència dels habitatges.

Cas #2: Una persona ha d’hipotecar-se per a l’adquisició d’un habitatge per valor de 300.000 euros. L’alternativa seria el lloguer de l’habitatge en comptes d’una hipoteca. Què cal tenir en compte en aquest cas?

• L’existència d’importants costos de transacció en el cas de l’adquisició (aproximadament el 10% del valor de compra), molt superiors als del lloguer.
• El fet de què l’habitatge en propietat permet desgravar una part de les quotes satisfetes.
• El fet de què al final del periode de gaudi d’un habitatge de propietat existeix un valor residual.

No cal fer massa càlculs per veure que la probabilitat de què la compra sigui una opció més rendible que el lloguer és força baixa, i es limita a períodes on l’esperança de revalorització dels habitatges és alta. A més, cal tenir en compte dos factors importants, tal i com assenyalava dies enrere The Economist: el fet de que els habitatges siguin poc líquids en comparació a altres actius financers, i el fet de què l’adquisició d’habitatges generalment implica mobilitzar una important part de la riquesa en un únic actiu, fet perillós en termes de concentració de risc.

Considero que no és una bona proposta per les següents raons:

• Tothom ha de tenir dret a un habitatge. Per tant, tothom hauria de ser tractat per igual, fiscalment parlant. Una deducció com la que es planteja agreujaria la discriminació d’aquells qui opten(o es veuen obligats) per alternatives a l’habitatge de compra.

• Si la deducció té com a finalitat fomentar l’estalvi a llarg termini, existeixen força instruments tant o més actractius que mereixerien ser objecte del mateix tracte que l’adquisició d’un habitatge. Un dels problemes als quals ens estem enfrontant a causa d’aquesta discriminació és el fet de què bona part dels estalvis han anat dirigits a inversions de dubtosa productivitat.

• No està gens clar qui es beneficiaria realment d’aquesta deducció extra. Teòricament és el propietari, però a la pràctica ha estat la part venedora qui s’ha endut bona part d’aquesta deducció. Quelcom semblant està passant amb els famosos xecs-lloguer.

La millor deducció és doncs, la seva eliminació. Ara bé, cal tenir en compte que moltes persones han pres la seva decisió d’adquirir un habitatge tenint en compte aquestes deduccions. Per tant el nou sistema impositiu hauria de respectar, d’una forma o una altra aquests drets adquirits.