No és però, l’única gran constructora-immobiliària que passa per problemes. Altres dues grans empreses (Habitat i Colonial) van estar a temps d’esquivar el concurs, si bé al preu de veure com els prestamistes esdevenien copropietaris i pràcticament es quedaven l’empresa. Totes tres empreses tenen un denominador comú: van ser empreses compradores d’altres empreses del sector, d’igual o superior mida, i les adquisicions es van fer “apalancant-se” (és a dir, endeutant-se a dojo) gràcies al fet de què el crèdit era fàcil i abundant.

Mesos enrere van circular rumors de què el govern estava aguantant artificialment alguna cotitzada per evitar que entrés en situació de concurs. Visto lo visto,  Martinsa-Fadesa tenia alguns números.

Una dada d’aquest estudi que no pot passar desapercebuda és l’estimació de la demanda potencial d’habitatges per raons de creació de llar durant als darrers anys. Aquesta demanda, que suma la demanda teòrica d’habitatge per emancipació, la demanda per ruptures familiars (divorcis i separacions) i la creació de noves llars per immigrants, mai ha superat les 400.000 unitats per any. En altres paraules, en aquest període calien com a molt 400.000 habitatges/any per cobrir les necessitats bàsiques poblacionals. A aquesta quantitat caldria afegir-li la demanda per segones residències.

Una senzilla comparació entre aquesta demanda i el nombre d’habitatges construïts en aquest període (més de 550.000 habitatges/any de mitjana en el periode 2001-6) ja ens dóna una pista de què si alguna cosa sobra en aquest país són habitatges. De fet els estudis apunten a què  hi ha prop de 650.000 habitatges per vendre i que no troben comprador.

El més interessant, però, és l’horitzó de demanda que deixen intuir les dades. Si tenim en compte que la demanda per emancipació es basa en la població situada a la franja d’edat entre 25 i 34 anys, és previsible una forta reducció en els propers anys deguda a la forta caiguda de la natalitat que es produí durant els vuitanta. De fet, aquesta és la tònica que es comença a veure a partir del 2005, i que pot situar aquesta demanda en poc més de 150.000 habitatges per any. L’altre gran component de creació de llars, la immigració, patirà segurament una frenada en els propers anys (l’abundància de feina era el principal factor d’atracció d’immigrants) i és difícil que assoleixi els nivells de creació de llars dels darrers anys.

En altres paraules, és previsible que en els propers anys la demanda teòrica d’habitatge de primera residència se situà com a molt en 300.000 habitatges/any. Sumem 50.000 habitatges/any de segona residència (una previsió un pèl optimista tenint en compte de què els preus elevats faran dissuadir a molta gent d’adquirir una segona residència) i obtindrem les necessitats màximes d’habitatge. Així doncs, i tenint en compte la important motxilla de pisos sense vendre, el volum d’habitatge a construir ha de caure a prop del 50% dels nivells del 2007.

Aquesta és la crua realitat. Podem intentar diferir l’ajustament, oferint ajuts o subsidis més o menys encoberts als constructors, però quan més triguem a fer l’ajustament, més traumàtic serà. De fet, si aquest s’hagués iniciat un parell d’anys enrere potser estaríem parlant de suau desacceleració i no pas d’ambient de precrisi.

Un any després, ens hem acostumat a veure els diaris anunciant rebaixes de pisos. Dies enrere, sense anar més lluny, una coneguda constructora barcelonina de tota la vida anunciava el “Dia del Client” on oferia importants descomptes per una sèrie limitada d’habitatges: un pis a Castellarnau inicialment valorat en 331.700 euros es pot comprar per 265.200 euros, o el que és el mateix, una rebaixa del 25% sobre el preu de sortida. La iniciativa ha passat desapercebuda, entremig de les males not�cies que l’economia ens depara, o l’intent d’un grup de promotors de vendre 2.000 habitatges “a preu de cost” ( entre un 20 i un 40% inferior al preu de sortida, segons els promotors).

Part del sector ha hagut de reconvertir cuita-corrents el discurs. Al·leguen que les rebaixes de preu són merament conjunturals. És cert que s’ha construït molt, sostenen, degut en part a la irrupció dels “intrusos” a la recerca de diner fàcil. La conclusió a la que arriben, com en el cas del senyor Guillermo Chicote, és que el comprador ha d’afanyar-se a comprar ara, perquè d’aquí a poc tornarà la senda alcista.

Malauradament el senyor Chicote no ha interioritzat que hi ha un problema bàsic a l’equació del mercat de l’habitatge: la manca de demanda pels preus als quals s’estan posant habitatges a la venda. La situació és clarament insostenible, no perquè els preus siguin més alts o més baixos que a d’altres països, sinó perquè la ràtio de preu de l’habitatge per ingressos familiars ha assolit nivells anormalment alts. Els habitatges, a diferència dels cotxes o l’arròs, no es pot moure d’un lloc a un altre a la recerca del millor preu de venda. Si els ingressos mitjans d’un lloc són els que són, a llarg termini el preu dels habitatges hauria de reflectir aquesta situació.

Estic convençut de què estem davant la primera fase de baixades de preus. De moment ja s’ha vist aparèixer habitatges a la venda lleugerament per sobre dels 200.000 euros a Barcelona ciutat, una cosa que semblava impossible temps enrere. Temps al temps: tornarem a veure habitatges per sota de 150.000 euros a Barcelona ciutat que no seran ni semisòtans rebatejats com a lofts, ni habitatges en finca en risc de ruïna.

Però fins a quin punt la construcció influeix en el conjunt de l’economia? Una eina desenvolupada dècades enrere i no massa utilitzada és la taula input-output (també denominada d’origen i destinació). Aquesta eina permet fer una foto de l’economia d’un país en un moment determinat detallant, amb major o menor grau, les interrelacions existents entre els diferents sectors econòmics. Així podem saber quin impacte pot tenir el fet que es venguin menys cotxes, o que augmentin els fluxos turístics, per citar dos exemples.

La confecció d’aquestes taules sol ser una tasca força complicada, especialment si es vol realitzar d’una manera desagregada. Prova d’això és que la darrera taula disponible per a Catalunya correspon a l’any 2001. I l’anterior data d’un ja llunyà 1987. L’Idescat ha estat l’organisme responsable de la seva col·lecció i el Departament d’Economia va publicar un número monogràfic de la seva publicació Nota d’Economia destinat a l’explotació de les taules.

Un dels articles del monogràfic ofereix, a partir de la teoria de grafs, una informació visualment molt intuïtiva sobre la importància de les interrelacions entre sectors. Així podem veure que la construcció residencial i la construcció d’obra civil (sovint aplegades dins del mateix paraigües), tenen una estructura de relacions força diferent. Així, la construcció residencial s’alimenta, a més del propi sector, del comerç a l’engròs, que al seu torn s’alimenta d’altres sectors. En canvi, el sector de la construcció d’obra civil es nodreix del sector dels elements de formigó, el qual es nodreix del sector del ciment, i dels altres minerals. és a dir, els efectes d’una crisi al sector de la construcció residencial poden ser força diferents als de la construcció d’obra civil.

Finalment, hi ha una dada interessant i que poca gent coneix: l’efecte multiplicador de la construcció residencial és d’1,55 (això vol dir que per cada euro produït al sector se’n produeix una mica més de mig euro a la resta de sectors), sensiblement més baix que el multiplicador de la construcció no residencial, que se situava en 1,78. Aquest és el motiu pel qual se sol citar la construcció d’infraestructures (que a més permeten incrementar la productivitat) com a remei en temps de crisi.

Una de les empreses més actives en aquest segment és FBEX. Aquesta promotora ha realitzat durant els darrers caps de setmana jornades de portes obertes a diferents promocions que té per la província de Barcelona. Fa un parell de setmanes, per exemple, li va tocar a una promoció a Sant Pere de Ribes.

FBEX ha realitzat altres accions de màrqueting de guerrilla. Per exemple, Gonzalo Bernardos comentava al seu bloc una acció promocional que realitzà per a clients dels gimnasos DiR on s’oferia un descompte implícit del 25 % en una promoció de Barcelona.

Considero que no és una bona proposta per les següents raons:

• Tothom ha de tenir dret a un habitatge. Per tant, tothom hauria de ser tractat per igual, fiscalment parlant. Una deducció com la que es planteja agreujaria la discriminació d’aquells qui opten(o es veuen obligats) per alternatives a l’habitatge de compra.

• Si la deducció té com a finalitat fomentar l’estalvi a llarg termini, existeixen força instruments tant o més actractius que mereixerien ser objecte del mateix tracte que l’adquisició d’un habitatge. Un dels problemes als quals ens estem enfrontant a causa d’aquesta discriminació és el fet de què bona part dels estalvis han anat dirigits a inversions de dubtosa productivitat.

• No està gens clar qui es beneficiaria realment d’aquesta deducció extra. Teòricament és el propietari, però a la pràctica ha estat la part venedora qui s’ha endut bona part d’aquesta deducció. Quelcom semblant està passant amb els famosos xecs-lloguer.

La millor deducció és doncs, la seva eliminació. Ara bé, cal tenir en compte que moltes persones han pres la seva decisió d’adquirir un habitatge tenint en compte aquestes deduccions. Per tant el nou sistema impositiu hauria de respectar, d’una forma o una altra aquests drets adquirits.

Què hauria passat si finalment, l’acord no hagués estat possible? Habitat no és una empresa qualsevol, sinó un dels principals grups immobiliaris d’àmbit espanyol. Fins ara, els problemes s’han centrat en algunes empreses o bé clarament especulatives (el cas d’Astroc), o bé d’abast regional (el cas de Llanera). La caiguda d’una gran immobiliària suposaria la certificació de la punxada de la bombolla immobiliària, i podria ser el detonant d’una cadena d’insolvències. I, fins i tot, de la precipitació de la crisi econòmica que tothom preveu que arribarà, però que a dia d’avui encara no ha fet acte de presència.

En un context de desacceleració econòmica, és fonamental evitar una excessiva depressió de les expectatives. Si la gent comença a pensar que s’aproxima una crisi, deixarà de gastar en coses no imprescindibles o en aquelles que no pugui pagar al moment. I si cau la venda de cotxes o els restaurants estan buits, llavors sí que ha arribat la crisi. El cercle virtuós es torna en un cercle viciós. Per això, una intervenció de les administracions com la que s’ha dut a terme, no només és comprensible sinó totalment desitjable. Encara que hagi estat a les portes d’unes eleccions.

• Els suplements immobiliaris són cada cop més prims (exemple, el suplement dels dijous de La Vanguardia).

• Comença a ser habitual veure preus en els anuncis de promocions d’obra nova, cosa impensable temps enrere.

• Només a la província de Barcelona hi ha 8.000 pisos nous sense comprador, segons dades de la pròpia patronal del sector.

• Els promotors reconeixen obertament de què han construït el doble dels habitatges que la demanda real podia absorbir.