Per què cal una correcció del mercat immobiliari

Published on 9 Maig 2008 in Immobiliari. 2 Comments

demanda d’habitatgesEn el seu número d’abril de l’Informe Mensual que publica el Servei d’Estudis de la Caixa ha aparegut un article força interessant (i intel·ligible per al públic poc avesat a la jerga econòmica) sobre el consum de les llars, un tema d’especial interès en un context en el que l’endeutament familiar ha arribat a nivells força més elevats que la mitjana històrica.

Una dada d’aquest estudi que no pot passar desapercebuda és l’estimació de la demanda potencial d’habitatges per raons de creació de llar durant als darrers anys. Aquesta demanda, que suma la demanda teòrica d’habitatge per emancipació, la demanda per ruptures familiars (divorcis i separacions) i la creació de noves llars per immigrants, mai ha superat les 400.000 unitats per any. En altres paraules, en aquest període calien com a molt 400.000 habitatges/any per cobrir les necessitats bàsiques poblacionals. A aquesta quantitat caldria afegir-li la demanda per segones residències.

Una senzilla comparació entre aquesta demanda i el nombre d’habitatges construïts en aquest període (més de 550.000 habitatges/any de mitjana en el periode 2001-6) ja ens dóna una pista de què si alguna cosa sobra en aquest país són habitatges. De fet els estudis apunten a què hi ha prop de 650.000 habitatges per vendre i que no troben comprador.

El més interessant, però, és l’horitzó de demanda que deixen intuir les dades. Si tenim en compte que la demanda per emancipació es basa en la població situada a la franja d’edat entre 25 i 34 anys, és previsible una forta reducció en els propers anys deguda a la forta caiguda de la natalitat que es produí durant els vuitanta. De fet, aquesta és la tònica que es comença a veure a partir del 2005, i que pot situar aquesta demanda en poc més de 150.000 habitatges per any. L’altre gran component de creació de llars, la immigració, patirà segurament una frenada en els propers anys (l’abundància de feina era el principal factor d’atracció d’immigrants) i és difícil que assoleixi els nivells de creació de llars dels darrers anys.

En altres paraules, és previsible que en els propers anys la demanda teòrica d’habitatge de primera residència se situï com a molt en 300.000 habitatges/any. Sumem 50.000 habitatges/any de segona residència (una previsió un pèl optimista tenint en compte de què els preus elevats faran dissuadir a molta gent d’adquirir una segona residència) i obtindrem les necessitats màximes d’habitatge. Així doncs, i tenint en compte la important motxilla de pisos sense vendre, el volum d’habitatge a construir ha de caure a prop del 50% dels nivells del 2007.

Aquesta és la crua realitat. Podem intentar diferir l’ajustament, oferint ajuts o subsidis més o menys encoberts als constructors, però quan més triguem a fer l’ajustament, més traumàtic serà. De fet, si aquest s’hagués iniciat un parell d’anys enrere potser estaríem parlant de suau desacceleració i no pas d’ambient de precrisi.

Compartir

Per què la manca de formació és un problema

Published on 4 Maig 2008 in Economi­a and Mercat de treball. 0 Comments

quatremotorsVint anys enrere es va constituir una associació anomenada “Els 4 motors d’Europa”, composada per Catalunya, Baden-Württemberg, Llombardia, Rhöne-Alpes. Es tractava de regions relativament grans, amb una estructura sectorial més o menys similar i que actuaven de locomotores de les economies dels seus països respectius. Si bé el projecte s’ha anat apaivagant en els darrers anys, formalment encara existeix i, el que és millor, facilita la possibilitat de realitzar comparacions interregionals i establir objectius basats en benchmarks.

Una de les dades que pot ser interessant de contrastar és fins a quin punt existeix un dèficit formatiu a l’economia catalana, un tema força recurrent. Gràcies a Eurostat tenim informació homogènia de la distribució de la població ocupada pel major nivell formatiu aconseguit. En principi, esperaríem que no existissin moltes diferències en l’estructura per nivells educatius de la població ocupada, si tenim en compte que l’estructura sectorial és més o menys similar.

Però només donant una ullada al gràfic ja veiem que hi ha més diferències que semblances. Les diferències entre Catalunya i Baden-Württemberg salten a la vista. Mentre al bressol de la Daimler-Benz el 85% de la població ocupada té un nivell d’estudis superior als obligatoris, a Catalunya aquesta proporció no arriba al 60%. No només això: el percentatge d’ocupats amb formació secundària postobligatòria (bàsicament FP de grau mitjà) d’aquesta regió alemanya multiplica per 2,5 el català.

Catalunya tampoc s’assembla massa a la Llombardia. Si bé el percentatge d’ocupats amb estudis bàsics és similar (al voltant del 40%), existeixen notables diferències en la composició per estudis postobligatoris. Així, la majoria d’ocupats de la Llombardia amb estudis postobligatoris tenen estudis secundaris, mentre que a Catalunya passa el cas contrari (primen els superiors, i en especial els universitaris, davant de la formació professional).

Alguna cosa caldrà canviar si no volem que la formació dels nostres ocupats sigui un fre al desenvolupament d’una economia basada en la productivitat.

Compartir

Els preus dels pisos continuaran baixant

Published on 25 Abril 2008 in Economi­a and Immobiliari. 4 Comments

portesobertesFa cosa d’un any i pocs mesos, la immobiliària Remax va idear una campanya de màrqueting força enginyosa: fer rebaixes en una selecció dels habitatges que tenien en cartera. La idea no era gens dolenta, ja que el mercat començava a donar símptomes d’esgotament i més valia una sortida digna a alguns d’aquests productes que no poder sortir. La campanya aparegué a diaris, ràdios i televisions, tant pel seu caràcter novedós com també pel fet de què es tractava d’una flor d’estiu.

Un any després, ens hem acostumat a veure els diaris anunciant rebaixes de pisos. Dies enrere, sense anar més lluny, una coneguda constructora barcelonina de tota la vida anunciava el “Dia del Client” on oferia importants descomptes per una sèrie limitada d’habitatges: un pis a Castellarnau inicialment valorat en 331.700 euros es pot comprar per 265.200 euros, o el que és el mateix, una rebaixa del 25% sobre el preu de sortida. La iniciativa ha passat desapercebuda, entremig de les males notícies que l’economia ens depara, o l’intent d’un grup de promotors de vendre 2.000 habitatges “a preu de cost” ( entre un 20 i un 40% inferior al preu de sortida, segons els promotors).

Part del sector ha hagut de reconvertir cuita-corrents el discurs. Al•leguen que les rebaixes de preu són merament conjunturals. És cert que s’ha construït molt, sostenen, degut en part a la irrupció dels “intrusos” a la recerca de diner fàcil. La conclusió a la que arriben, com en el cas del senyor Guillermo Chicote, és que el comprador ha d’afanyar-se a comprar ara, perquè d’aquí a poc tornarà la senda alcista.

Malauradament el senyor Chicote no ha interioritzat que hi ha un problema bàsic a l’equació del mercat de l’habitatge: la manca de demanda pels preus als quals s’estan posant habitatges a la venda. La situació és clarament insostenible, no perquè els preus siguin més alts o més baixos que a d’altres països, sinó perquè la ràtio de preu de l’habitatge per ingressos familiars ha assolit nivells anormalment alts. Els habitatges, a diferència dels cotxes o l’arròs, no es pot moure d’un lloc a un altre a la recerca del millor preu de venda. Si els ingressos mitjans d’un lloc són els que són, a llarg termini el preu dels habitatges hauria de reflectir aquesta situació.

Estic convençut de què estem davant la primera fase de baixades de preus. De moment ja s’ha vist aparèixer habitatges a la venda lleugerament per sobre dels 200.000 euros a Barcelona ciutat, una cosa que semblava impossible temps enrere. Temps al temps: tornarem a veure habitatges per sota de 150.000 euros a Barcelona ciutat que no seran ni semisòtans rebatejats com a lofts, ni habitatges en finca en risc de ruïna.

Compartir

El sector de la construcció residencial i els seus efectes sobre l’economia, amb l’ajut de les Taules Input-Output

Published on 18 Abril 2008 in Economi­a. 2 Comments

inputoutputSovint s’ha parlat de la importància que té el sector de la construcció en la creació de riquesa, no només en termes directes sinó en la capacitat d’arrossegar altres sectors. Si un fa pisos, necessitarà mobles de cuina, aparells sanitaris o fusteria. Per tant, si es fan més pisos, més negoci (i més llocs de treball) generaran aquests llocs proveïdors. I si se’n fan menys, com previsiblement passarà, això voldrà dir que hi haurà més sectors afectats per la crisi.

Però fins a quin punt la construcció influeix en el conjunt de l’economia? Una eina desenvolupada dècades enrere i no massa utilitzada és la taula input-output (també denominada d’origen i destinació). Aquesta eina permet fer una foto de l’economia d’un país en un moment determinat detallant, amb major o menor grau, les interrelacions existents entre els diferents sectors econòmics. Així podem saber quin impacte pot tenir el fet que es venguin menys cotxes, o que augmentin els fluxos turístics, per citar dos exemples.

La confecció d’aquestes taules sol ser una tasca força complicada, especialment si es vol realitzar d’una manera desagregada. Prova d’això és que la darrera taula disponible per a Catalunya correspon a l’any 2001. I l’anterior data d’un ja llunyà 1987. L’Idescat ha estat l’organisme responsable de la seva col•lecció i el Departament d’Economia va publicar un número monogràfic de la seva publicació Nota d’Economia destinat a l’explotació de les taules.

Un dels articles del monogràfic ofereix, a partir de la teoria de grafs, una informació visualment molt intuïtiva sobre la importància de les interrelacions entre sectors. Així podem veure que la construcció residencial i la construcció d’obra civil (sovint aplegades dins del mateix paraigües), tenen una estructura de relacions força diferent. Així, la construcció residencial s’alimenta, a més del propi sector, del comerç a l’engròs, que al seu torn s’alimenta d’altres sectors. En canvi, el sector de la construcció d’obra civil es nodreix del sector dels elements de formigó, el qual es nodreix del sector del ciment, i dels altres minerals. És a dir, els efectes d’una crisi al sector de la construcció residencial poden ser força diferents als de la construcció d’obra civil.

Finalment, hi ha una dada interessant i que poca gent coneix: l’efecte multiplicador de la construcció residencial és d’1,55 (això vol dir que per cada euro produït al sector se’n produeix una mica més de mig euro a la resta de sectors), sensiblement més baix que el multiplicador de la construcció no residencial, que se situava en 1,78. Aquest és el motiu pel qual se sol citar la construcció d’infraestructures (que a més permeten incrementar la productivitat) com a remei en temps de crisi.

Compartir

El millor de Caprabo: la mineria de dades

Published on 11 Abril 2008 in Consum and business. 3 Comments

descompte capraboMolt sovint els projectes empresarials modèlics tenen departaments que no mereixen tal qualifitiu. Però també sol passar el fenomen invers: empreses a les que no els hi van ver les coses però que tenen departaments que destaquen respecte als dels seus competidors.

Això és el que li ha passat a Caprabo amb el seu departament de màrqueting. Mentre la companyia es veia abocada a un procés de restructuració unit a un canvi en la propietat, el departament de màrqueting dissenyava una estratègia encaminada a fidelitzar millor els clients. Fins llavors, Caprabo tenia el clàssic programa de fidelització basat en una targeta que permetia acumular punts per al posterior bescanvi en productes, o descomptes en les benzineres pròpies. Així mateix, també permetia fer la compra amb un 5% descompte un dia determinat de la setmana.

El nou plantejament fou radicalment diferent. En comptes de fer un programa de fidelització estàndard es va optar per oferir un programa per als clients habituals basat en els seus hàbits personals de compra. Per què oferir descomptes en bolquers a un single? No li seria més útil que li fessin descomptes en amanides preparades o en vins d’importació? A partir d’aquesta premisa, es van detectar perfils de clients en funció del tipus de compres que realitzaven, i s’oferien els descomptes o promocions en funció del perfil de client. El sistema funciona gràcies a la mineria de la ingent quantitat de dades que proporcionen les compres de desenes de milers de clients que cada dia passen per un establiment de la cadena.

De fet, el sistema és tan bo que probablement sigui de les poques coses que sobrevisqui al vell Caprabo, tal i com ha comentat el president d’Eroski. Fins i tot s’està estudiant la possibilitat d’exportar aquesta tecnologia al conjunt d’Eroski.

Compartir

La productivitat, la gran oblidada

Published on 4 Abril 2008 in Economi­a. 3 Comments

La desacceleració ja és un fet. A principis d’any eren pocs els qui apostaven per un creixement inferior al 3%. Ara, el consens és que el creixement, en el millor dels casos s’aproparà al 2,5% i ja hi ha qui pensa que es tancarà l’any amb taxes de creixement del 2%. Sembla que el 2009 i el 2010 no seran anys massa bons i fins i tot existeix la possibilitat de què s’entri en recessió (és a dir, que l’economia no creixi). Passats aquests dos anys d’ajustament, es preveu que l’economia vagi creixent, però a un ritme moderat, proper al 2%.

Males notícies? Depèn de com es mirin. Des d’un punt de vista estrictament quantitatiu, no són bones, acostumats a créixer a ritmes del 4% anual. Però bona part del creixement de la darrera dècada ha estat excepcional i difícilment repetible en molts anys. I ha estat gràcies a dos motors: el totxo i la immigració.

El creixement econòmic d’un país es pot descomposar per la banda de l’oferta en dues components. La primera mesura l’increment de la població ocupada, mentre que la segona mesura el creixement de la productivitat. En el cas espanyol, el creixement econòmic s’ha degut casi exclusivament a la primera, mentre que la productivitat ha crescut a taxes pràcticament nul•les. El creixement de la població ocupada ha estat possible, primer per l’existència d’una bossa d’aturats, per la incorporació de la població femenina, i finalment, per un massiu procés d’immigració, ajudat pels problemes polítics i econòmics dels països d’origen de la majoria d’immigrants.

Però aquest creixement no hauria estat possible si no hagués estat per la demanda, I és aquí on la construcció i les activitats immobiliàries han jugat el seu paper. La rebaixa dels tipus d’interès, i el creixent atractiu de moltes zones turístiques van animar el mercat immobiliari, el qual també s’ha vist beneficiat per la pròpia immigració. Al seu torn, la revalorització dels habitatges va dur força diners a les butxaques (producte d’alienacions d’actius o bé d’endeutament amb garantia hipotecària), una part dels quals es va destinar a consum (des de cotxes fins a tractaments de cirurgia estètica, passant per la restauració) i que va contribuir a mantenir fort el consum durant força temps. En definitiva, un cercle virtuós.

Però ara aquest cercle virtuós s’ha trencat. Els habitatges ja no es venen si no es amb una substancial rebaixa. Com els habitatges no es venen, és arriscat invertir en la construcció de nous habitatges. I si no hi ha nous habitatges no hi ha feina per molta gent. Probablement els fluxos migratoris comencin a decaure, i en comptes de què la població activa d’origen immigrant creixi a taxes de dos dígits ho faci per a dures penes compensar l’evolució de la població activa d’origen autòcton, que cau any rere any.

I si la població activa creix a un ritme no massa superior al creixement vegetatiu (tampoc està molt clar que puguem continuar acollint immigrants al ritme actual), haurà de créixer la productivitat si volem mantenir un ritme de creixement econòmic prou elevat. Una quimera? No tant. El fet que la productivitat hagi estat la gran oblidada d’aquests darrers anys deixa ampli de maniobra per a fer millores. Però això ja forma part d’un altre article…

Compartir

Tancar
Enviar E-mail